Darf ich als MieterIn meine Wohnung auf Airbnb untervermieten?

Airbnb dient als Onlineplattform zur Vermittlung privater Unterkünfte und erfreut sich nicht zuletzt auch in der Schweiz wachsender Beliebtheit. Für MieterInnen einer Wohnung ist es zudem attraktiv, diese bspw. während der eigenen Ferienabwesenheit einer anderen Person über Airbnb im Rahmen einer Untermiete zum Gebrauch zu überlassen, um nicht selbst «vergebens» Miete zu bezahlen. Dabei stellt sich die Frage, ob man als MieterIn in Sachen Untermiete gewisse Pflichten gegenüber dem Vermieter oder der Vermieterin zu beachten hat, oder ob man seine Wohnung einfach so auf Airbnb inserieren und untervermieten darf.

Die Untermiete ist in Art. 262 OR geregelt. Demnach darf der Mieter oder die Mieterin die Wohnung entweder ganz oder teilweise untervermieten, wofür er oder sie gemäss Gesetzeswortlaut allerdings stets die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin benötigt. Diese wiederum kann stillschweigend erfolgen, indem die vermietende Partei bspw. nicht auf die Mitteilung des Mieters oder der Mieterin reagiert und darf nur in den von Art. 262 Abs. 2 OR erwähnten Fällen verweigert werden. So ist die Untersagung der Untermiete einerseits zulässig, wenn der Mieter oder die Mieterin sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben oder diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. Unter die Bedingungen des Untermietvertrags fallen derweil alle wesentlichen Klauseln wie bspw. der Mietzins, die Person, welche das Objekt untermietet, oder auch die Dauer der Untervermietung. Die Bedingungen gelten dann als missbräuchlich, wenn der Mieter oder die Mieterin durch die Untervermietung einen übermässigen Gewinn erwirtschaftet. Zu guter Letzt darf der Vermieter oder die Vermieterin die Zustimmung auch dann verweigern, wenn ihm oder ihr durch die Untermiete wesentliche Nachteile, wie z.B. beträchtlich grössere Abnutzung durch die UntermieterInnen, entstehen.

Insofern ist vor Inserierung einer Wohnung auf Airbnb im Normalfall zuerst die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Wird eine Wohnung nun aber mit fehlender Zustimmung untervermietet, stellt sich die Frage, ob der Mieter oder die Mieterin damit eine Pflichtverletzung begangen hat. Die herrschende Lehre geht davon aus, dass eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin nicht per se unzulässig ist. Vielmehr sind hierfür die Verweigerungsgründe gemäss Art. 262 Abs. 2 OR zu prüfen. Hierbei sollte die Expertise einer Anwaltskanzlei hinzugezogen werden. Ist kein solcher Verweigerungsgrund ersichtlich, so liegt zwar eine eigenmächtige Untervermietung vor, welche in der Regel jedoch ohne weitere Folgen bleibt. Dem ist deshalb so, weil eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund fehlender Verweigerungsgründe des Vermieters kaum als gültig zu betrachten wäre und folglich basierend auf Art. 271 Abs.1 OR angefechtet werden könnte. Lägen allerdings Ablehnungsgründe vor und der Mieter oder die Mieterin untervermietet die Wohnung ohne vorgängige Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin, so stellt dies eine Pflichtverletzung seitens des Mietersder mietenden Partei dar, welche den Vermieter oder die Vermieterin zu einer ordentlichen oder allfällig sogar einer ausserordentlichen Kündigung berechtigt. Fragen zur Untermiete beantwortet Ihnen unsere Anwaltskanzlei in St. Gallen, Frauenfeld und Zürich. Insbesondere kann ein Anwalt in St. Gallen, Frauenfeld oder Zürich die Zulässigkeit einer geplanten Untervermietung prüfen und in strittigen Fällen allfällige rechtliche Schritte einleiten.