Das Stockwerkeigentum 1

Das Stockwerkeigentum ist in Artikel 712ff. ZGB geregelt. Der Gesetzgeber plante ursprünglich das Stockwerkeigentum den Kantonen oder den Gemeinden zur Regelung zu überlassen. Doch nachdem Kontinentaleuropa von zwei zerstörerischen Kriegen heimgesucht wurde und die Wohnungsnot immer prekärer wurde, fassten viele Staaten den Entschluss, das Stockwerkeigentum einheitlich zu regeln. Deshalb sind alle Normen zum Stockwerkeigentum in Art. 712a-t geregelt. Die Anwälte und Anwältinnen in Frauenfeld, Zürich und St. Gallen helfen Ihnen gerne sich in den Artikeln zum Stockwerkeigentum zurechtzufinden.

Das unechte Stockwerkeigentum

Der Gesetzgeber entschied sich bei der Einführung des Stockwerkeigentums für das unechte Stockwerkeigentum. Dies kennen lediglich die Schweiz und Österreich. Die anderen Länder haben sich bei der Schaffung der Normen für das echte Stockwerkeigentum entschieden. Das unechte Stockwerkeigentum zeichnet sich dadurch aus, dass das Grundstück im Miteigentum aller Eigentümer steht und den einzelnen Miteigentümern Sonderrechte an einem Stockwerkeigentumsteil bestehen. Das Sonderrecht zeichnet sich durch ausschliessliche Benutzungs- und Verwaltungsrechte aus, weshalb man das Stockwerkeigentum auch «qualifiziertes Miteigentum» nennt. So besagt Art. 712a Abs. 1 ZGB: «Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.» Aus diesem Grund handelt es sich beim Stockwerkeigentum lediglich um eine besondere Form des Miteigentums, bei welchem auch bauliche Massnahmen an den Innenräumen erlaubt sind. Deshalb kommen beim Stockwerkeigentum viele Normen des Miteigentums nach Art. 646ff. ZGB zur Anwendung. Dies ist auf das Akzessionsprinzip des Sachenrechts zurückzuführen. Dieses besagt nach Art. 642 Abs. 1 ZGB, dass wenn jemand Eigentümer einer Sache ist, dass er dann automatisch Eigentümer aller ihrer Bestandteile ist. Da eine Wohnung ein fester Bestandteil eines Gebäudes ist, kann man folglich rechtlich gesehen gar nicht Eigentümer eines Bestandteils sein. Bei Fragen zum Eigentum stehen ihnen gerne eine Rechtsanwältin in St. Gallen, Zürich oder Frauenfeld zur Verfügung.

Was ist Gegenstand des Sonderrechts?

Gemäss Art. 712b Abs. 1 ZGB können Stockwerke oder Teile von Stockwerken Gegenstand eines Sonderrechts sein. Dabei muss diese Einheit von Räumen einen wirtschaftlichen Zweck haben. Dies bedeutet, dass diese Räume entweder geschäftlich oder als Wohnung genutzt werden. Zudem braucht die Einheit der Räume einen eigenen Zugang über einen gemeinschaftlichen Teil des Gebäudes. Des Weiteren muss der Gegenstand des Sonderrechts abgeschlossen sein, wobei dieser Nebenräume (Beispielsweise Keller) umfassen kann. Aus der Abgeschlossenheit ergeben sich einige Problematiken des Stockwerkeigentums. Beispielsweise ist es nicht möglich, Sonderrechte an einer Dachterrasse oder einem Gartensitzplatz zu haben. Bei beiden Beispielen handelt es sich um einen gemeinschaftlichen Teil, da sie das Kriterium der Abgeschlossenheit nicht erfüllen. Diese Schwierigkeit kann man mit Sondernutzungsrechten lösen. Diese werden dem Grundbuchblatt des Stockwerkeigentums beigelegt. Im Falle eines Sondernutzungsrecht verzichten die anderen Stockwerkeigentümer auf die Nutzung eines gemeinschaftlichen Gebäudeteils zu Gunsten eines Stockwerkeigentümers. Bei Streitfällen Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft stehen Ihnen gerne die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte in der Schweiz zur Seite.