Vermieterseitige Änderungen und Erneuerungen am Mietobjekt

Vermieterinnen und Vermieter kommt eine Verpflichtung zu, nach welcher sie das Mietobjekt dauerhaft im vertraglich festgelegten Zustand aufrechterhalten müssen. Dennoch kann nach Art. 260 OR die Vermieterin bzw. der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses Änderungen und Erneuerungen am Mietobjekt vornehmen. Änderungen und Erneuerungen sind weitergehende Eingriffe, wozu Modernisierungen, d.h. Renovationsarbeiten, zählen. Solche Renovationsarbeiten überschreiten entweder eine durchschnittliche Mängelbeseitigung, haben das Verhindern eines möglicherweise eintretenden Schadens zum Ziel oder sie stellen Eingriffe in die Substanz des Mietobjekts dar.

Voraussetzungen: Zumutbarkeit und ungekündigtes Mietverhältnis

Die Änderung oder Erneuerung darf die Vermieterin bzw. der Vermieter nur vornehmen, wenn diese für die Mieterin bzw. den Mieter zumutbar ist. Was der Mieterin bzw. dem Mieter zugemutet werden kann, bestimmt sich nach objektiven Kriterien. Zu diesen zählen zum einen die Art der Erneuerung bzw. Änderung und die Mietverhältnisdauer. Ferner kommt es bei diesen Kriterien auch darauf an, wie nützlich eine Änderung oder Erneuerung ist und auch, ob bei einer Erneuerung eine mögliche Verbindung mit Unterhaltsarbeiten besteht. Ebenfalls berücksichtigt werden die finanziellen Auswirkungen für die Mieterin bzw. den Mieter. Als unzumutbar gelten Modernisierungen, welche für die Mieterin bzw. den Mieter ausserordentliche Belastungen darstellen, Veränderungen am Grundriss oder auch luxuriöse bauliche Vorhaben. Solche baulichen Veränderungen dürfen nicht vorgenommen werden, solange ein Mietverhältnis zwischen Mieterin bzw. Mieter besteht und Letztere damit nicht einverstanden sind.

Damit eine Erneuerung oder Änderung am Mietobjekt erlaubt ist, darf das Mietverhältnis ferner nicht ordentlich gekündigt worden sein. Damit wird bezweckt, dass die Mieterin bzw. der Mieter auch den künftigen Nutzen aus solch baulichen Umgestaltungen ziehen kann und nicht nur die Nachteile, die sich aus diesen baulichen Veränderungen ergeben, erdulden muss.

Dauerhafte Einschränkungen des vertragsgemässen Gebrauchs

Ist der Mietvertrag befristet abgeschlossen, kann die Vermieterin bzw. der Vermieter keine Änderungen am Mietobjekt vornehmen. Dies daher, weil die Vermieterin bzw. der Vermieter die vertragliche Leistung aus dem Mietvertrag nicht einseitig verändern kann.

Rücksichtnahme auf die mieterseitigen Interessen

Bei Durchführung der baulichen Massahmen muss auf die Interessen der Mieterin bzw. des Mieters Rücksicht genommen werden. Zudem ist die Vermieterin bzw. der Vermieter verpflichtet, vor den Arbeiten und für die Dauer von deren Ausführung allfällige Unannehmlichkeiten auf das Geringste zu beschränken. Ferner muss die Vermieterin bzw. der Vermieter vor Aufnahme der Arbeiten die Mieterin bzw. den Mieter über das Ausmass ebenso wie über den Zeitplan in Kenntnis setzen. Andererseits ist die Mieterin bzw. der Mieter zur Mitwirkung verpflichtet und müssen die erforderlichen Vorbereitungen leisten. Dazu gehören beispielsweise Räumen, das Zugänglichmachen des Mietobjekts sowie einerseits Massnahmen zum Schutz der Möbel und andererseits zu Schutz der Wohnungseinrichtungen vorzukehren.

Bei Fragen zu vermieterseitigen Änderungen und / oder Erneuerungen helfen Ihnen unsere Anwältinnen und Anwälte für Mietrecht in St. Gallen, Zürich und Frauenfeld gerne weiter.